2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장 과열을 억제하기 위한 초강력 대책을 발표했습니다. 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래 허가구역 및 조정대상지역, 투기과열지구로 동시 지정하며, 이른바 ‘삼중 규제’를 가동한 것입니다. 여기에 더해, 수도권 고가 아파트에 대한 주택담보대출 한도도 대폭 줄이기로 했습니다.
이번 조치는 과열된 주택 시장에 쏠리는 자금 유입을 차단하고, 강남 외 지역으로 번질 수 있는 ‘풍선효과’를 미연에 방지하겠다는 정부의 강한 의지를 보여주는 조치로 평가됩니다.
서울 전역과 경기 12곳, '삼중 규제' 적용
기존 규제 지역인 서울 강남 3구와 용산을 제외한 서울 모든 지역과 경기 12개 지역이 신규로 삼중 규제에 포함되었습니다. 경기 지역은 과천, 분당, 광명, 성남(수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등입니다.
이 지역들은 토지거래 허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 동시에 지정되어 실거주 요건 및 대출·청약·세제 규제가 모두 강화됩니다. 특히, 토지거래 허가구역에서는 주택을 구매한 후 2년간 실거주가 의무화됩니다.
고가 아파트 대출 규제, '15억~25억'도 포함
이번 대책의 핵심은 고가 아파트에 대한 주택담보대출 강화입니다.
- 시가 15억 원 이하: 대출 한도 기존 유지 (6억 원)
- 시가 15억~25억 원: 대출 한도 4억 원
- 시가 25억 원 초과: 대출 한도 2억 원
이제는 초고가 아파트뿐 아니라 중간 가격대 고가 아파트도 대출 규제를 받게 되는 구조입니다.
또한 총부채원리금상환비율(DSR)의 산정 기준 금리인 ‘스트레스 DSR’이 기존 1.5%에서 3%로 상향되며, 일주택자의 전세대출에도 DSR이 적용됩니다. 이로 인해 실수요자에게도 적지 않은 영향을 줄 것으로 보입니다.
정부, 부동산 불법행위 단속 본격화
이번 대책에는 불법행위에 대한 단속도 포함되었습니다. 국무총리 직속의 부동산 불법행위 감독기구가 설치되고, 경찰도 특별 단속에 착수한다고 밝혔습니다.
세부적인 세제 개편안은 추후 발표 예정이지만, 시장 전반에 대한 엄중한 메시지를 담은 이번 조치는 투기 수요 억제를 위한 ‘사전 차단’ 전략으로 해석됩니다.
마무리: 집값 안정화? 실수요자 보호?
이번 규제 조치는 단순한 대출 억제를 넘어서, 부동산 시장 전반에 대한 광범위한 통제를 시도한 정책입니다. 실수요자 보호와 투기 수요 억제라는 정부의 목표가 시장에서 어떻게 실현될지, 앞으로의 시장 반응을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
